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盤點2019年房企的那些“打臉”時刻

中國財經界·www.bwvkdl.co 2019-12-24 17:21:43本文提供方:Cloud原文來源:

2019年的地產行業好像格外艱難。融資不斷收緊,調控層層加碼,金九銀十褪色,房企頻頻關張……在這個樓市“寒冬”里,各房企上演了一場場精彩好戲。年初立下銷售目標,年末完成率卻不

2019年的地產行業好像格外艱難。融資不斷收緊,調控層層加碼,金九銀十褪色,房企頻頻關張……

在這個樓市“寒冬”里,各房企上演了一場場精彩好戲。年初立下銷售目標,年末完成率卻不忍直視;言稱不在意排名,名次卻節節攀高;說好審慎出手,結果卻在拿地榜上名列前茅……

所以,有句話說得好,“不要聽別人說什么,而要看他們做什么”。

站在2019年之尾,回顧過去365天里,這些房企大佬曾經說過的話,反轉和顛覆隨處可見。

排名之戰

在房地產這個資金密集型行業里,拿到錢就可以“為所欲為”。

進入2019年以來,房企融資在一輪輪政策調控下,持續收緊。有媒體稱,2019年以來,多數銀行發放房地產開發貸的范圍已經從“50強房企”縮減至“30強房企”。

財經評論員嚴躍進向《國際金融報》記者表示,相較于財務數據,規模是衡量企業非常直觀的因素,體現出企業是否有實力進行擴張。

億翰智庫研究總監于小雨則直言:“規模意味著話語權,意味著人、地、錢。”

只是,“想要”并不意味著一定可以做到。

保利:

保利重回前三的目標,從“兩到三年”到“三到五年”

在商場摸爬滾打的女性管理者,多半性格直爽并且毫不諱言自己的野心,家電行業有董明珠,地產行業則有宋廣菊。

曾經滄海難為水。體會過當探花的榮耀,保利地產自然無法忍受滑至第六名的失落。2017年,保利董事長宋廣菊喊出“重回前三”,并豪言“對未來兩三年保利再站到前三的位置我是有信心的”。這讓保利地產備受期待。

可惜,在驗收成果的節點快要來臨時,宋廣菊卻突然改口,在2019年5月份又表示“重回前三”是3至5年的目標。

不只是前三難進。2019年前8個月,保利地產還穩居銷售排行榜第四,將其一直以來的“保四”對手融創甩在身后。但經過“金九”,保利地產設下的屏障被融創擊破,掉落至第五名,距離“前三”又遠了一步。

融創:

嘴上說“第五位挺好的”,沖刺的步伐卻從未停止

有趣的是,保利地產“保四沖三”路上的勁敵融創,如今對排名卻顯得毫不介意。

2019年前8個月被保利地產在銷售排榜行上壓一頭的融創,在8月下旬的業績發布會上被問到是否要拿回第四的位置時,融創中國董事會主席孫宏斌直言“排名第五位挺好的,保持第五位就好”。

但緊接著,融創9月單月便完成了629.1億元的銷售額,并以前9個月共3696億元的全口徑銷售金額躍居榜單第四名,反超保利地產200多億元。

截至2019年11月,融創的全口徑銷售金額達到5004.3億元,超過保利地產約800億元。

不止如此,在權益銷售金額榜單上,融創更是以3454億元位列第三,將萬科擠出前三之列。而孫宏斌,也如愿實現了2003年曾立下的“豪言”——超過萬科。

對此,孫宏斌只“謙虛”地表示,“那是一個意外,其實也不算超過,明年我們還將保持在四五名”。

糧草儲備

土地儲備是房企打贏規模戰的根本,任何企業都不可能放棄拿地。于是,當萬科拿地腳步放緩、融創說沒有拿地指標、富力傳出“下半年原則上暫停拿地工作”等消息時,市場反應頗為強烈。

不過,“從融創、萬科年底數據來看,佛系和沒指標只是煙霧彈。”諸葛找房數據分析師陳霄向《國際金融報》記者指出。嚴躍進亦直言,只能是說一種比較穩妥的方式,但是有拿地機會肯定是要拿的,“規模在這里,不可能不拿地,且如果拿地少的話,從上市公司角度來講,是利空、負面的信息”。

融創:

融創下半年“基本沒有指標” VS前11月拿地金額893億

2019年3月底的業績會上,孫宏斌在談到拿地策略時表示,因為2018年底、2019年初,融創拿了些比較好的地,量不小,而且土地市場偏熱,未來售價大幅上漲的可能性比較小,“融創未來拿地會非常小心”。

但話音剛落,融創4月便以逾150億元的價格拿下武漢4宗地塊;7月,融創又從新湖中寶獲得了20宗地塊,土地面積近百萬平方米。

接著,在8月份的中期業績會上,孫宏斌又強調,“下半年基本沒有指標,除非是特別好的地,拿地基本是停止的。”

很快,融創就“食言”了。10月中旬,有媒體報道稱,融創以逾40億元拿下了長實集團的大連西崗項目。10月15日,融創時隔五年重回北京土拍市場,融創聯合體以20.3億元的總地價拿下了大興孫村地塊;11月,又斥資152.69億元拿下了環球世紀及時代環球51%股權。

中指院數據顯示,融創于2019年9月、10月、11月的拿地金額分別為25億元、49億元、75億元,前11個月拿地金額達到893億元。值得一提的是,2018年全年,融創拿地金額共計390億元。

萬科:

“不是激進的拿地風格” VS兩月新增項目48個

在拿地這件事情上,萬科也同樣是“言行不一”。

2019年上半年,萬科獲取新項目54個,權益地價總額約649.8億元,總規劃建筑面積、權益規劃建筑面積分別同比減少33%、17.67%。

這樣“佛系”的拿地狀態在2019年半年度的業績發布會上頗受關注。萬科首席運營官張旭在業績會上直言:“我想我們不是激進拿地的風格。”

只是,“不激進”的話音未落,萬科就變了畫風。據披露,7月、8月,萬科分別新增項目20個、28個,權益地價313.31億元、315.47億元,新增權益建筑面積324.7萬平米、590.2萬平米。照此計算,萬科在7月、8月兩個月的權益地價、新增權益建筑面積基本與上半年的數值持平。

9月、10月,萬科的腳步雖有所放緩,但單月權益地價亦在150億元左右。中指院數據顯示,2019年前11個月,萬科拿地金額位居全國房企拿地金額排行榜TOP100榜首。

人才流動

無論規模沖刺還是拿地,作出決策的人都是關鍵因素。

華潤置地:

“沒什么人離開華潤置地” VS“靈魂舵手”離職

華潤置地“靈魂舵手”吳向東要離開華潤置地的傳聞,在2018年底就已不斷發酵。終于,2019年2月中旬,華潤置地官宣了吳向東離職的消息。

外界對這次人事動蕩的關心延續到了華潤置地3月的業績會。彼時,首次以華潤置地董事會主席身份公開亮相的唐勇還直言:“沒什么人離開華潤置地,可能外界過度擔心了。”

唐勇在這件事上顯得有些頗是自信。可惜,事情走向并不如他所言。

緊隨著吳向東的步伐,3月初,原華潤置地華南大區副總經理趙榮、華潤置地商業地產事業部總經理趙煒奔向“下一站幸福”消息傳出。截至3月末,此次人事變動波及30余人。

好在華潤置地央企的基因讓其穩穩穿過了這場動蕩。唐勇在2019年初設下目標,大概率都能得以實現。只是,他自己卻無緣以華潤置地董事會主席的身份見證目標的達成了。

在距離成果驗收僅半個月時,唐勇從華潤置地去職,調任華潤電力執行董事兼總裁。就在他離開華潤置地的第二天,高級副總裁、物業總公司董事長遲峰和華北大區總經理蔣智生也被曝光已離職。

資產甩賣

早期拿到手的項目,隨著行情波動,或受制于開發周期,或資金緊張,錯失開發時機,最終脫手變現,這在2019年頗為常見。

只是,無論是出手20宗地塊給融創的新湖中寶,還是打包了十余個項目給世茂的泰禾,對外都將這樣的行為稱為“合作”,而SOHO中國則干脆對外界傳出的清空“八大金剛”不置可否。

上海中原地產分析師盧文曦則向《國際金融報》記者指出,這兩年,辦公樓市場、商業地產市場過剩情況比較明顯,不排除SOHO中國提前套現,收回投資資本。新湖、泰禾等拋售項目,除應對市場風險,增加現金流之外,或與企業進行重新配置有關。

SOHO中國:

“永遠不能銷售的項目” VS“探討潛在交易機會”

甩賣資產,堪稱SOHO中國在2019年的一大關鍵詞。

從6月下旬舉辦物業銷售推薦會,到9月底出售商業項目資產包,SOHO中國先后出手了總價值78億元的13個辦公物業項目以及價值7.61億元2583個地下停車位。

緊接著,10月下旬,SOHO中國董事長潘石屹曾意欲在2019年分拆上市的聯合辦公業務SOHO3Q項目,同樣傳出了被賣的消息。據稱,SOHO中國將旗下的11個SOHO3Q項目打包賣給筑夢之星。這一消息得到了筑夢之星方面的確認。

這還沒完。10月底,又有消息稱,潘石屹、張欣夫婦計劃將SOHO中國核心資產“八大金剛”全部出售。

這“八大金剛”包括北京望京SOHO、上海外灘SOHO等在內的8個項目。而上述兩個項目是潘石屹“心目中永遠不能銷售的項目”,一個是因為“太漂亮”,另一個是“位置太重要”。

6月份的推薦會上,潘石屹還說“八大金剛是撐起SOHO中國的核心資產,我們將繼續持有這些優質資產”。

對于10月底的出售消息,SOHO中國方面對外始終未給出明確回應,僅在公告里稱“不時探討集團所處主要市場的商業地產市場環境及潛在交易機會”。

泰禾:

“艱難都是被你們說出來的” VS銷售目標完成尚不足一半

2017年底,泰禾集團董事長黃其森一句“2018年實現2000億元銷售目標”的豪言壯語讓泰禾股價大漲,引發了市場對這家房企的極大關注。但到了2019年,外界關注的焦點則聚集在了泰禾的資金狀況上。

持續高負債、遭中小金融機構抽貸,泰禾走上了甩賣項目的道路。截至2019年6月中旬,泰禾共向世茂賣出手了7個項目,回籠了逾77億元資金。再加上各種優化債務的舉措,黃其森在6月舉辦的媒體見面會上自信直言,泰禾的債務沒有太大問題。

不過,泰禾的動作并未就此停止。據不完全統計,截至12月中旬,泰禾資產出售事宜涉及16個項目,回籠資金約百億。

賣項目容易,銷售房產就沒那么簡單了。6月份,黃其森設定了全年1500億元的銷售目標,雖保守,但截至2019年11月底完成率也僅45.95%。

銷售目標沒完成,質押率暫時也還沒降下來。泰禾的第一大股東、黃其森控制的泰禾投資早前幾乎將其所持股票悉數質押。黃其森表示要“股權質押爭取在年底降到50%以下”,但截至2019年9月28日,泰禾投資的質押比例仍高達99.07%。

6月份的媒體見面會上,黃其森曾說,“最艱難都是被你們說出來的。”不知道,2019年到頭,黃老板會給泰禾今年的表現,做個怎樣的評價?

以上便是記者總結的2019年房企“打臉”時刻。

當然,說是“打臉”,其實也只是一種戲言。畢竟市場風云變幻,企業不可能以一成不變的策略面對外界環境,適時調整、靈活應對、及時轉身,保證自己的船能平安地駛向2020年才是第一要務。

(國際金融報記者 鄭娜)

原標題:“說一套做一套”!2019年房企的那些“打臉”時刻

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